ЦБ должен поддерживать постоянную готовность экономики к шоку, заявила 1 сентября глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По мнению экспертов, таким шоком может стать ипотечный кризис на российском рынке недвижимости, который будет способен обрушить всю экономику России. Именно с ипотечного кризиса в США начался мировой экономический кризис в 2008 году.
- Минфин и ЦБ пытаются отменить льготную ипотеку как фактор риска для экономики. Но, если ее отменят, может обрушиться весь рынок жилья.
- Ипотека от застройщика с экстремально низкими ставками – скорее всего, ловушка.
- Рынок жилья стагнирует: спрос на жилье снижается, несмотря на выплату "гробовых".
- Объем нераспроданного жилья в России по итогам первого полугодия 2023 года составил 70,9 млн кв. м, или 70% от всего строящегося жилья.
- Центробанк знает два страшных кризиса недвижимости – японский и американский – и очень боится, что нечто подобное произойдет и в России. Это грозит банковскому сектору и всей экономике.
- Начинающийся кризис в Китае может ударить по России.
Объем ипотечных кредитов, выданных банками России в августе, стал рекордным и составил 800 млрд рублей, подсчитали в ВТБ. Этот показатель на 20% превысил аналогичный в июле и, по оценкам банка, оказался максимальным за всю историю наблюдений. 5 сентября Минфин сообщил, что власти РФ обсуждают изменения в программе льготной ипотеки, в частности, думают над повышением первого взноса до 20%.
31 августа Центробанк назвал главные риски на российском рынке жилья – нераспроданность квартир в новостройках и увеличение объемов кредитования застройщиков, притом что возможности стимулирования спроса за счет льготной ипотеки уже исчерпаны. Начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов полагает, что в следующем году спрос на жилье снизится – и прежде всего на первичном рынке. Независимые эксперты рассказали Сибирь.Реалии, почему они считают такую оценку слишком осторожной и предсказывают полномасштабный кризис недвижимости с непредсказуемыми последствиями.
"Очень опасная игра с ипотекой"
В начале августа Владимир Путин заявил, что государство продолжит поддержку программ льготной ипотеки. При этом он подчеркнул: "Здесь только есть один момент, на который обращает внимание Центральный Банк, – это качество заемщиков. У некоторых заемщиков под 80% расходов, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов. Поэтому нужно внимательно смотреть за этим". По данным ЦБ, в июле этого года российские банки выдали 170,7 тыс. ипотечных кредитов, на 1,6% больше, чем в июне. Это максимальный показатель с февраля, когда был зафиксирован резкий спад ипотечного кредитования.
– Весь объем строительных работ в России, все новостройки напрямую связаны с банковским кредитованием. А что происходит, когда Центробанк повышает свою ставку? Почти автоматически повышается стоимость кредита во всех банках страны, – говорит Игорь Липсиц, доктор экономических наук, профессор Высшей школы экономики.
После внепланового повышения ключевой ставки 15 августа с 8,5% сразу до 12% к 28 августа ставки по кредитам повысили уже более 10 банков из Топ-50.
–Мы же понимаем, что 12% у ЦБ – это 13–15% по ипотеке у коммерческих банков. Это значит, что при среднем сейчас по России размере ипотечного кредита в 4,2 млн рублей, переплата за жилье в виде процентов банку только за первые десять лет составит примерно 3,7 млн рублей. То есть произойдет почти удвоение стоимости жилья, – говорит Липсиц. – В первую очередь подорожает ипотека на вторичном рынке, потому что там нет льготных программ. А если ЦБ, не дай Бог, решит еще приподнять ключевую ставку (а он такую угрозу уже озвучил), то ипотечные ставки могут быть и выше. Поэтому вторичный рынок уже сейчас под угрозой, он становится слишком дорогим.
28 августа эксперты "Циан.Аналитик" проанализировали динамику цен на рынке вторичного жилья в 16 городах-миллионниках России. Лидером роста стал Челябинск – там за год квадратный метр вторички подорожал на 26,3%, за месяц – на 3,5%, или на 2,8 тыс. рублей. В Новокузнецке цены за год выросли на 26,3%, в Махачкале – на 26,2%, в Красноярске – на 14,4%, в Омске – на 14,3%. В среднем по России за год вторичное жилье подорожало на 7%, а за месяц — на 1,5%. "Если в предыдущие месяцы цены медленно подрастали, на 0,7–0,9%, то в августе они прибавили 1,9%. Это максимум с марта 2022 года", – заявил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.
– На вторичке сейчас некоторое оживление: в связи с повышением ключевой ставки люди пытаются успеть взять ипотеку по прежним ставкам и принимают срочное решение о покупке. Но этот рост спроса (и цен) кратковременный: в сентябре-октябре, когда все банки поднимут ставки, вторичка начнет понемногу "остывать", – считает Павел Луценко, специалист по рынку недвижимости.
Аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин считает, что охлаждение рынка недвижимости к осени коснется в большей степени новостроек.
–На первичном рынке все пытаются спасаться за счет очень опасной игры со льготной ипотекой, – поясняет Игорь Липсиц. – Причем играется она сразу двумя типами игроков. Первый – это государство, которое дает льготные кредиты. Конечно, не всем, а семьям с детьми, некоторым бюджетникам, дальневосточникам и т.д. Но что такое льготная ипотека от государства? Это выплаты из госбюджета. Это сотни миллиардов рублей, которые бюджет выделяет для того, чтобы социально слабые семьи могли приобрести жилье. А какой сейчас бюджет России? С огромным дефицитом.
По данным Минфина, на июль этого года дефицит федерального бюджета РФ составил 2,817 трлн рублей.
19 июля правительство одобрило предложение Минфина сократить расходы бюджета по так называемым "незащищенным" статьям на 10%.
– Есть угроза, что начнут сокращать и субсидирование ставок по льготной ипотеке. Что тогда будет со строительным комплексом? Чтобы это понять, нужно иметь в виду следующую статистику: по льготной ипотеке сейчас продается почти 70% жилья. Несколько лет назад было 50%, теперь уже 70%. То есть на льготной ипотеке у нас держится все. И если ее отменят, то обрушится практически весь рынок недвижимости, – предупреждает Игорь Липсиц.
24 июня Минсельхоз приостановил выдачу новых ипотечных кредитов по программе "Сельская ипотека". Причина сформулирована откровенно: чтобы сократить бюджетные расходы из-за повышения ключевой ставки.
– Тем, кто не подходит под государственные программы, льготу по ипотеке дают сами застройщики. Но в какой форме они это делают? Они заявляют, что у нас, дескать, очень низкие, не рыночные ставки "от застройщика", причем иногда и вовсе опускают ставку до нуля. Однако на деле это означает, что стоимость кредита банка застройщики просто включают в заявляемую цену квадратного метра, а потом дают "очень дешевую ипотеку" на завышенную стоимость жилья. Это же модель восточного базара: завысить цену в 6 раз, а потом начать ожесточенно торговаться о скидке в 20%, – говорит Игорь Липсиц. – Это опасная игра, поскольку люди сейчас покупают жилье по сильно завышенной стоимости, изначально выше рыночной. И нужно понимать, что продать потом купленное жилье по столь же высокой стоимости будет совсем непросто.
Банк России еще в конце прошлого года предупредил об опасности ипотеки от застройщика с экстремально низкими ставками. А директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова отметила, что "такие же риски столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена, грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту".
– Есть еще одна тема, о которой вообще мало кто решается говорить в России, – напоминает Игорь Липсиц. – У нас растет срок, на который дают ипотеку. Если раньше он недотягивал до 20, и были такие времена до СВО, когда люди зарабатывали много и гасили ипотеку досрочно, то теперь срок погашения уходит за 23–24 года. Учитывая, что люди берут ипотеку где-то в районе 35–37 лет, то значит, платить они будут до пенсии. И это, в общем, уже довольно опасная история. Ведь далеко не все в России могут доработать до пенсии, даже просто по состоянию здоровья.
"У нас есть палочка-выручалочка – "гробовые"
Стоимость квадратного метра в новостройках России уже на 40% выше, чем на вторичном рынке. Если застройщики будут пытаться еще поднять цены, то новостройки станут на 50–60% дороже вторички. Спрос на новостройки снижается даже при текущих ценах. В "Авито Недвижимости" подсчитали, что спрос на новостройки за второй квартал 2023 года снизился на 6% по сравнению с первым.
Резкое падение курса рубля обычно становилось триггером: пора снимать все свои сбережения и срочно бежать покупать недвижимость. Но после того, как 14 августа курс доллара пробил потолок в 100 рублей за доллар, этого не произошло.
– По факту многие объекты продаются дешевле, чем выставлено. Среди косвенных признаков кризиса есть и такой момент: большие инвесторы сейчас выходят из строительной области. Это о чем-то говорит? Тенденция не самая хорошая, однако рынок всегда вел себя волнообразно, – говорит Ксения Алексеева, главный специалист агентства недвижимости "ЖФ-Илим".
То, что количество сделок снизилось как на первичном, так и на вторичном рынке, а предложение намного превышает спрос, корреспонденту Сибирь.Реалии подтвердили риелторы и других крупных сибирских городов – Омска, Новосибирска, Томска, Красноярска. Ситуация отличается лишь в Бурятии.
– Все коллеги жалуются, что продажи стоят, а у нас есть палочка-выручалочка – "гробовые", стыдно сказать, – признается Ирина, риелтор из Улан-Удэ. – Наверное, все знают, как много людей у нас в Бурятии ушло на СВО – кто по контракту, кто по мобилизации. Многие из них возвращаются "грузом 200". Для семей это возможность купить квартиру на "гробовые" и потом хоть как-то кормить детей, сдавая ее в аренду. Ну, или просто сохранить деньги до худших времен, когда они понадобятся. Поэтому у нас сделки идут. Конечно, их не так много, как в доковидные времена, но и сказать, что все стоит колом, тоже нельзя. Вдовы покупают квартиры, хвастаются перед подружками, и те тоже из зависти отправляют своих мужей на СВО. Логика простая: так хоть не сопьются зазря, а семье пользу принесут. Но спрос все равно не такой большой, как до ковида. А еще теперь мы с застройщиками поменялись ролями: раньше риелторы бегали за застройщиками, а теперь наоборот. Причем за нами бегают не только застройщики из Бурятии, но и из соседних регионов, ведь избыток готовой первички есть везде, это повсеместная тенденция.
"Набиуллина видит это в страшных снах по ночам"
– Российский строительный комплекс сейчас зона очень большой опасности. Это не моя точка зрения. Это точка зрения уже и президента РФ, заявившего об этом на специальном совещании в апреле, – поясняет Игорь Липсиц. – У нас возникло – президент вынужден был употребить это слово – "затоваривание". Это значит, что на рынке надулся огромный пузырь нераспроданной недвижимости. И если будет продолжаться рост стоимости жилья, то люди просто не смогут его покупать, ведь доходы населения не растут – не с чего. Не все же работают в военно-промышленном комплексе, и не у всех мужья ушли на СВО. Поэтому нарастает огромная беда, и понять ее масштаб можно, посмотрев на цифры.
Объем нераспроданного жилья в России по итогам первого полугодия 2023 года составил 70,9 млн кв. м, или 70% от всего строящегося жилья.
– Если сохранятся такие же темпы продаж, как сейчас, то продавать эти 70 млн квадратов уже придется от 2 до 5 лет. Но проблема в том, что ситуация будет только усугубляться, – продолжает Игорь Липсиц. – Чтобы люди начали покупать намного больше жилья, есть два сценария. Первый – нужно, чтобы доходы населения резко возросли и все бодро-весело побежали покупать нераспроданное жилье. Но никаких факторов быстрого роста доходов жителей России ни в какой оптике, увы, не видно. Второй выход – существенно удешевить жилье. Все застройщики этого смертельно боятся, потому что они в долгах. Но как иначе распродать такие запасы? А если не распродать, то обанкротятся не только строители, но и банки. Поэтому пузырь продолжает расти, а по поводу состояния строительного рынка в России дергается не только Путин, но и Центробанк.
Эльвира Набиуллина
21 июня, выступая в Совфеде, Эльвира Набиуллина заявила, что ЦБ обеспокоен ситуацией, поскольку ипотеку в России "накачали льготными и псевдольготными программами".
– Центробанк знает два страшных кризиса недвижимости, и очень боится, что нечто подобное произойдет и в России, – полагает Игорь Липсиц. – Первый кризис – это японский. В начале 90-х годов все в Японии были уверены, что рынок недвижимости – это золотая жила, что цены на жилье могут только расти. Из-за дефицита мест, пригодных для строительства, казалось, что рынок недвижимости в этой горной стране всегда будет в прекрасном состоянии. Японские банки отлично кредитовали строительный комплекс страны, получить ипотеку было легче легкого, жилье строилось, цены на него росли, и все было славно, пока в конце 90-х пузырь не лопнул. Выяснилось, что люди не готовы платить за жилье огромные деньги, строительные объекты зависли. И поскольку все эти новостройки были на балансах банков, вместо ликвидного актива у них оказался неликвидный. Начался просто безумный банковский кризис, и со всей страной произошла жуткая экономическая катастрофа. С этого момента на 20 лет с лишним лет экономика Японии вошла в застой.
В 1991 году недвижимость в Токио стоила в 40 раз дороже, чем аналогичная недвижимость в Лондоне. К 2004 году цены на жилье упали более чем в 10 раз.
– Второй пример, который видит по ночам в страшных снах Эльвира Набиуллина, – это кризис 2008 года в США, где тоже очень лихо давали ипотечные кредиты кому попало, лишь бы хоть как-то избавиться от жилья. Кончилось все страшным обвалом на рынке недвижимости, что дальше привело к банкротству банков, – напоминает Игорь Липсиц.
"Российский рынок строительства – это в перспективе большая беда"
Больше всего нераспроданного жилья в новостройках российских городов-миллионников на начало августа было в Омске. Там зависло почти 77% строящегося жилья – 248,3 тыс. кв. м. В Новосибирске не распродано 67%, в Красноярске – 62%.
– Сейчас объемы нераспроданного жилья высоки во всех крупных городах, – говорит Павел Луценко. – В Москве, к примеру, согласно последним данным, это 58% от всего объема квартир в новостройках.
В целом по стране на 1 июля распродано лишь около 30% новостроек.
– А издержки строителей растут в силу того, что у меня много импортных материалов – и строительных, и отделочных. Плюс у меня работает импортная техника. В лучшем случае это Китай, но из-за девальвации рубля и такая техника и оборудование тоже дорожают. Дальше, из-за все той же девальвации рубля возникает угроза, о которой все даже боятся говорить, – угроза потери трудовых мигрантов из Средней Азии, работавших на наших стройках. Теперь им невыгодно приезжать на заработки в Россию, потому что при девальвированном рубле, переводя зарплату в свою национальную валюту, они получают значительно меньше денег. А у нас, по оценкам самого строительного комплекса России, работает около 1,5 млн таких мигрантов (каждый восьмой строитель России!), и без их труда стройки встанут. Это еще одна большая беда.
19 июля спикер Совфеда Валентина Матвиенко призвала снизить количество мигрантов на стройках России. Когда этот вопрос поднимался полтора года назад на заседании Госдумы, вице-премьер Марат Хуснуллин отметил, что мигрант работает на 50% больше россиянина и получает на 30% меньше.
– Промышленные строители еще как-то могут прожить на каких-то заказах по поводу СВО, а вот те, кто строит жилье, – они в зоне очень большой беды. И чем все кончится, как этот пузырь лопнет, сказать пока нельзя. Но видно, что он есть, видно, что он очень уже перезревший, и понятно, что, когда он лопнет, будет очень больно, – считает Игорь Липсиц. – Будет огромное количество нераспроданного жилья. В Китае такие дома взрывали целыми кварталами, потому что содержать их дорого, дешевле взорвать. Я не думаю, что в России поступят так же. Скорее, просто бросят без присмотра, как это обычно бывает с отечественными недостроями.
15 августа депутат Госдумы Дмитрий Гусев предложил государству выкупать нераспроданные квартиры в новостройках и передавать их гражданам, стоящим в очередях на получение квартир от государства. Он подсчитал, что в очередях стоят 800 тысяч человек, им нужно всего 15 млн кв. м жилья, а нераспроданных новостроек в четыре с лишним раза больше.
– Подобные предложения – лишь красивые фразы депутатов, которые хотят продемонстрировать заботу о трудящихся и поднять свой авторитет, – полагает Игорь Липсиц. – При триллионах дефицита бюджета сложно поверить, что правительство, которое хотело отменить льготную ипотеку, перестанет вдруг финансировать СВО и бросит деньги на выкуп огромной массы жилья, чтобы продавать его по льготным ценам социально нуждающимся.
Предсказать, в каких регионах кризис начнется раньше, чем в остальных, пока сложно.
– Очень много зависит от того, на чем живет тот или иной регион. Возьмем, к примеру, Кузбасс. Он пока неплохо продает уголь в Китай, который "пустился во все тяжкие" и активно развивает потребление угля. Пока Китай покупает уголь, нефть, газ, лес, регионы Сибири могут еще как-то продержаться. Но сейчас ситуация в российской экономике начинает очень сильно, тотально, я бы сказал, зависеть от Китая, а его экономика начинает качаться. Причем начинается обвал в Китае тоже с рынка недвижимости. Взрывы домов не помогли.
18 августа один из крупнейших китайских застройщиков – China Evergrande Group – подал заявление о банкротстве в Нью-Йорке.
– Непогашаемые долги только одного этого девелопера – вы только вслушайтесь в цифру! – 300 млрд долларов. А сейчас качается еще и Country Garden Holdings, второй крупнейший по размеру девелопер в стране, – отмечает Игорь Липсиц. – Это означает, что экономика Китая может войти в тяжелейший кризис. В таком случае она начнет сокращать закупки нефти, угля, газа, леса и пр. А значит, российские регионы, работающие как сырьевые придатки к экономике Китая, тоже попадут в беду, потому что продавать им свои ресурсы будет некуда. И это тоже скажется на состоянии строительного рынка в России. В целом, ситуация на российском строительном рынке – это потенциальная катастрофа, нависшая над всей экономикой страны.